中古住宅を耐震補強・リフォームする！5つの方法を解説│費用や耐震性の確認方法も紹介

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中古住宅の耐震性を確認する5つの方法

はじめに、中古住宅の耐震性の現状を確認するための方法を紹介します。

旧耐震・新耐震・2000年 どの基準に該当するか確認

まず確認したいことは、対象の住宅が旧耐震・新耐震・2000年基準いずれに該当するかということです。

日本で住宅を建てるためには耐震基準を満たす必要があります。
この耐震基準は1981年と2000年に大幅な改正がされていて、3つの時期に分類されています。

中でも旧耐震基準の住宅は震度6以上の揺れに対する評価が行われておらず、大きな地震で倒壊する危険性が指摘されています。
また、2000年基準の改正前の住まいも、耐震性を高めるために重要な接合部の引き抜き対策などが規定されていないため、注意が必要です。

登記簿謄本や建築確認済証などによって、いずれの基準に該当するのか確認しましょう。

＞関連コラム：新旧耐震基準と2000年基準の違いとは？｜耐震性の確認や耐震補強の方法を解説

住宅性能評価書の有無を確認する

続いて確認したいことは、住宅性能評価書の有無です。
住宅性能評価書は、審査を受けた住宅の性能を分かりやすく表示するための制度です。

＞参考リンク：住宅性能評価・表示協会　住宅性能表示制度かんたんガイド

多岐にわたる評価項目の中で、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）および耐震等級（構造躯体の損傷防止）、いずれかの評価を受けていれば、対象とする中古住宅の耐震性が等級1（現行の耐震基準と同程度）、等級2（等級1の1.25倍の耐震性）、等級3（等級1の1.5倍の耐震性）いずれに該当するかを確認できます。

ホームインスペクションを受けて専門家の目で確認

住宅の状態を確認する目的では、ホームインスペクションを利用することも効果的です。

ホームインスペクションとは、住宅の状態を診断する専門家（ホームインスペクター・住宅診断士）が住宅の劣化状況や不具合の有無などを確認する業務を指します。
専門家の目で住宅の現況の評価を受けられますので、状態を確認したい方におすすめです。

耐震診断を受けて耐震性の現状を確認

ホームインスペクションは住宅の状態全般を確認するものですが、より耐震性能の評価に特化した、耐震診断もおすすめです。

耐震診断は、現行の耐震基準に基づいて対象とする住宅の耐震性を評価するものです。
現在の状態の評価とともに、どのような対策をすれば耐震性が高まるのか対策の提案も受けられます。

＞関連コラム：「耐震診断、費用はどれくらい？」耐震診断を行う理由や流れも解説

自分で家の耐震性を確認する

＞参考リンク：日本建築防災協会　誰でもできるわが家の耐震診断

ご自身で耐震性を確認する方法もあります。

日本建築防災協会では、選択式で住まいの耐震性を確認するツールを公表しています。
住まいについて問診を受け、評点の合計によって今後の対策を提示してもらえますので、気軽に診断を受けてみましょう。

中古住宅の耐震補強・リフォーム5つの方法

住宅の耐震性を把握できたところで、具体的に耐震補強・リフォームするための方法を紹介します。

基礎部分の補強

＞参考リンク：日本建築防災協会　誰でもできるわが家の耐震診断

現在の基礎が旧来の玉石などである場合、鉄筋コンクリート製の基礎に更新した上で、基礎と木材をアンカーボルトで固定します。

現況が鉄筋コンクリート製の基礎であっても、アンカーボルトなど金物を使用した固定が不足しているケースもありますので、最新の基準に合わせた対策が重要です。

＞関連コラム：【木造住宅の構造を再確認】基礎と木部の構造とメリットデメリット

筋交い・耐力壁の追加・更新

基礎に続いて、柱・梁の補強となる筋交いや構造用合板の利用によって地震に耐える役割を果たす壁（耐力壁）を増やします。

また、現行の基準に合うように、筋交い・合板をしっかりと柱・梁に固定することも大切です。

＞関連コラム：耐力壁は大事？筋交いとは？耐震性を高めより地震に強い住宅にする方法とは

腐食箇所・シロアリの食害箇所の交換

耐震補強工事をしている最中や、ホームインスペクションを受けた結果、構造用の木材が腐食していたり、シロアリによって食害を受けているケースもあります。

この場合は、土台や柱となる木材を交換した上で、金物による補強、防腐・防蟻処理を行います。

金物による接合部の補強

土台と柱、柱と筋交いなど、木材同士が金物で固定されていない場合、地震を受けたときに柱が抜けるなどの被害が起こることがあります。
基準通りに適切な金物を使用する対策が必要です。

ほかにも、伝統的な瓦屋根から、スマート瓦やガルバリウム鋼板など、軽量な屋根への更新や、2階部分を減らす（減築する）など、様々な方法を利用して、中古住宅でも地震に強い住まいを実現できます。

＞関連コラム：耐震金物ってなんだろう？種類や効果を解説｜より地震に強い家にするには？

制震装置の導入

地震への対策としては、耐震性を向上させるほか制震装置を導入する方法もあります。

制震装置とは、地震の揺れを吸収する制震ダンパーを柱・梁の間に設置して、建物に生じる地震の揺れを抑える技術です。
揺れが少なくなることで、建物への地震のダメージや、建物の倒壊の確率の減少を期待できます。

こうした対策を取ることで、中古で一戸建てを購入した場合や築年数の経過した住まいに居住している場合でも、地震に対して安心できる生活を送れます。

中古住宅の耐震補強・リフォーム 費用の目安

記事の終わりに、耐震補強・リフォームする場合の費用の目安について紹介します。

耐震診断の目安

東京建設業協会によると、木造住宅の耐震診断費用は「20～50万円」と記載があり、日本耐震診断協会では、120㎡ほどの木造住宅では、おおむね「60～100万円」と記載があります。

図面の有無や建物の広さ、現在の状況によって費用は変わりますので、上記金額を目安としつつ耐震リフォームを検討中のハウスメーカーに相談してみましょう。

耐震補強・リフォームの目安

木造住宅で耐震改修・リフォームをする場合の費用で最も割合が多いのは、100～150万円です。
また、100万円未満・150～200万円と合わせると、55％に上ります。

耐震補強と聞くと高額な費用が必要なイメージがありますが、実は200万円未満で耐震補強できるケースが多いことが分かります。

制震装置導入の目安

40坪ほどの住まいであれば、50～80万円ほどの費用で設置できるにも関わらず、上の図のとおり耐震工法に制震装置（αダンパーExⅡ）を導入することで、地震に遭遇した場合の被害額を大幅に抑えられます。

住まいの倒壊・崩壊を防げる上に被災後の復旧費用を抑えられる制震について、導入を検討してみましょう。

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補助金を利用できる場合も

なお、耐震改修・リフォームや耐震診断をする場合、補助金を受け取れるケースもあります。

＞参考リンク：葛飾区　木造住宅の耐震診断士無料派遣・工事助成

たとえば東京都葛飾区では、旧耐震基準の住まいを対象とした耐震診断に対して区から無料派遣を行っています。
また、耐震改修についても最大200万円の補助金を交付するなど、住宅の安全性を高める事業への手厚い補助金があります。

耐震改修・リフォームを検討中の方は、対象となる住宅のある地域で受けられる補助制度について問い合わせてみましょう。

まとめ│中古住宅でも実現できる安心の住まい

＞制震ダンパー施工事例（株式会社岡德工務店様・K様邸【埼玉県】）

中古住宅を取得する場合や、現在住んでいるお住まいの耐震補強やリフォームをする場合の手段や費用について確認しました。

中古住宅を購入する場合、耐震性についての不安はなくなりません。
しかし様々な手段・制度があり、建物の現在の状態を専門家の目で診断してもらうことは可能です。
また、診断後も適切な改修・リフォームすることで安心できる住まいにすることもできます。

さらに耐震性を高めたい方には、制震装置の導入がおすすめです。
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