「地震でアパートが倒壊した。大家に賠償責任は？」疑問に回答│5つの地震対策も解説
「地震でアパートが倒壊した場合、大家に賠償責任はある？」
このように地震によるアパートの倒壊に対して、賠償責任に対する不安を感じるアパート経営者は少なくありません。
そこで本記事では、地震でアパートが倒壊した場合の大家の責任について解説します。
老朽化したアパートを所有する方に向けて具体的な対策も紹介しますので、地震が起きる前に対策に取り組みましょう。
・地震でアパートが倒壊した場合の責任問題について確認できます。
・地震でアパートが倒壊することを防ぐ対策を確認できます。
今、費用を抑えつつ住宅の地震対策に高い効果を得られる「制震ダンパー」のニーズが高まっています。
制震ダンパーについて詳細をお知りになりたい方やご興味を持たれた方は、資料請求からお気軽にお問い合わせください。
目次
地震でアパートが倒壊した！大家の賠償責任は？
地震の発生でアパートが倒壊した場合、大家に賠償責任はあるのでしょうか。
判例なども含めて確認しましょう。
地震が原因でも「大家が責任を問われることはある」
結論からお伝えすると、地震が原因であっても、大家が責任を問われる可能性はあります。
民法第717条では、次のように記載があります。
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
つまり、アパートの管理に不備があり、そのことが原因で倒壊し住人の命が失われたり、ケガ、または周囲の建物などに被害が及んだ場合に大家の責任が問われる可能性があるということです。
具体的には、建物の耐震性が不十分であった場合や、強度を維持するためのメンテナンスが適切にされなかった場合が想定されます。
大家が責任を問われた事例：阪神・淡路大震災
実際に大家が責任を問われた事例としては、阪神・淡路大震災で賃貸用マンションが倒壊した事例が挙げられます。
裁判の概要は次のとおりです。
- 阪神・淡路大震災の発生で賃貸マンションの一階部分が倒壊
- 入居者のうち4名が死亡、複数名がケガ
- 遺族らに対して1億3,000万円あまりの損害賠償
こちらの事例では、設計上の壁厚、壁量の不足や、鉄筋量の不足、施工不備などが指摘されて損害賠償が命じられています。
このように、アパートの所有者側に非があると認められる場合は、原因が地震であっても賠償責任を負う可能性はあるということです。
＞参考リンク：不動産適正取引推進機構 賃貸マンションの貸主の土地工作物責任
適切な管理の下、予測できない地震の場合免れる可能性はある
阪神・淡路大震災の事例は、建物に不備があったことから責任を問われました。
しかし民法第717条に「設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたとき」とあるように、適切に管理をした上で、想定外の大規模な地震・津波が発生した場合は賠償責任を免れる可能性はあります。
老朽アパートの損壊・倒壊に関わるリスクとは？
所有するアパートが老朽化した場合、損壊・倒壊についてどういったリスクがあるのか確認しましょう。
アパートが丸ごと倒壊する
老朽化したアパートは、屋根や壁、基礎などが劣化していることから、支持力が不足し地震の発生により全体が倒壊する恐れがあります。
また、耐震基準が現行の基準に満たないことも老朽化したアパートが倒壊・損壊につながる要因です。
アパート全体が倒壊した場合、住人の生命や財産が脅かされるとともに、周辺の建物の倒壊・損壊につながることや、接する道路の寸断などの危険性も考えられます。
＞関連コラム：耐震基準を満たしていない建物の問題点・解決法│賃貸住宅の場合は？リフォームで解決する？
外壁や窓ガラスが損壊して通行人に当たる
老朽化したアパートでは、建物の倒壊のほか、外壁や窓ガラスが損壊することにより通行人が被害を受ける恐れがあります。
外壁やサッシは劣化によって取り付け部分が不安定になる可能性もあり、このとき地震や台風など自然災害を受けると落下・飛散する危険性が高まります。
経済的損失・賃貸収入の減少
こうした周囲への被害を及ぼすほか、オーナーの経済的損失につながる点にも注意が必要です。
倒壊・損壊した場合、建物を修繕しなければ退去者が出ることにつながりますので、適切に修繕する必要があります。
また、修繕が完了するまでの間は賃貸できる部屋が少なくなり空室率が上昇、賃貸収入が減少することにもつながります。
このように、老朽化したアパートの維持管理が不適切であると、倒壊・損壊による物理的な損失のほか、長期的な経済的損失につながる恐れがありますので注意が必要です。
制震装置は、地震によって建物に加わるダメージを軽減しますので、アパートが倒壊する危険性を下げられます。
制震装置のひとつ「制震ダンパー」について詳細をお知りになりたい方やご興味を持たれた方は、資料請求からお気軽にお問い合わせください。
老朽化したアパートの地震対策5選
老朽化したアパートの倒壊・損壊を防ぐための地震対策として考えられるのは、次の5つです。
- アパートの取り壊しと建て替え
- 耐震診断による安全性の確認
- 耐震補強・制震ダンパーの設置による耐震化
- 耐震補強などに関連する補助金の利用
- 地震保険加入による経済的リスクへの備え
アパートの取り壊しと建て替え
地震によるアパートの倒壊を防ぐには、現況のアパートの取り壊しと建て替えが効果的です。
老朽化したアパートは、木材の腐食など耐久性が低下している可能性がありますので、構造や基礎も含めて更新することで信頼できる強度のアパートを建てられます。
また、新しいアパートは現行の耐震基準に基づいて建てられますので、倒壊のリスクを大幅に減らすことが可能です。
＞関連コラム：新旧耐震基準と2000年基準の違いとは？｜耐震性の確認や耐震補強の方法を解説
耐震診断による安全性の確認
建て替えを選択しない場合、耐震診断を利用して安全性を確認します。
- 図面の確認や現地調査により構造部分が地震に耐える強度を持つか評価・検証する
- 必要に応じて耐震補強の案や概算工事費を算出する
このように、耐震診断によって現在のアパートの強度や耐震補強の方針を検討しましょう。
＞関連コラム：耐震診断・工事はどこに頼むべき？業者選びの知っておきたいポイントを紹介
耐震補強・制震ダンパーの設置による耐震化
耐震診断の結果を受けて、必要に応じて耐震補強や制震ダンパーの設置といった耐震化工事をします。
耐震補強は、基礎や柱、梁など主要構造部の補強といった工事で地震発生時の倒壊リスクを減らします。
また、制震ダンパーは地震の揺れを吸収する装置を設置して、地震発生時に建物に加わる揺れ・ダメージを軽減する対策です。
耐震・制震は複合的に実施することも可能で、倒壊の危険性を大幅に減らすことができます。
▶新築・リフォームにも対応可能で何度も起きる地震にも効果的な「制震ダンパー」について資料請求はこちら
耐震診断、耐震補強などに関連する補助金の利用
耐震診断や耐震補強をする場合は、国や自治体が運用する補助金を受けられる可能性があります。
補助金を活用することで、老朽化したアパートの耐震性を費用を抑えながら取り組むことが可能となります。
利用する場合は、期限や予算の上限がありますので、専門家に確認しましょう。
地震保険加入による経済的リスクへの備え
耐震や制震といった対策を取っても、地震によるアパートの倒壊に不安を感じる方は、地震保険への加入で経済的リスクに備えることもできます。
- アパートの損壊による修繕費用の補償
- アパートの倒壊による建て替え費用の補償
このように、大規模な損壊や倒壊を受けても補償を受けられる保険もありますので、保険料がアパート経営の収支に与える影響を確認しながら保険で経済的リスクに備えましょう。
＞関連コラム：アパートの大家は地震保険に加入するべき？メリット・未加入のリスクを把握して地震に備えよう
まとめ│地震によるアパート倒壊に事前に備える
＞地震対策のひとつ「制震ダンパー」施工事例（株式会社六花舎設計様・モデルルーム【埼玉県】）
「地震でアパートが倒壊した場合、大家に賠償責任はありますか？」
こうした疑問に対してお答えしました。
予期できないほど大きな地震・津波といった災害であれば、アパートの倒壊で大家が責任を負う可能性は少ないです。
一方でアパートの老朽化や設計の不備など、オーナーに瑕疵がある場合は賠償責任を負う可能性があります。
このため、アパートを経営する場合は、耐震診断によって状態を確認しつつ、耐震・制震といった地震対策を施すことで、大地震を受けても倒壊・損壊しない耐震性を確保しましょう。
大切なあなたの家族を守りたい ―KEEP YOUR SMILE―
あなたの大切なご自宅にも、制震ダンパーを取り入れてみませんか？
マイホームは家族が長い時間を過ごす場所。
誰もが大切な家族を守りたいとお考えではないでしょうか。
私たちは制震ダンパー「αダンパーExⅡ」で、あなたの大切な家族を守るために貢献いたします。
「この住宅には設置できるの？」
「取り入れてみたいけれどどうやって設置するの？」
といったご質問やご不明な点等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。
こちらのお問い合わせフォームまたは下記の黄色いバナーからどうぞ。
監修者情報
株式会社トキワシステム
制震ダンパー・地震対策の情報について発信しています。
トキワシステムが提供する制震ダンパー『αダンパーExⅡ』は、地震から建物を守り、住まいの安心と安全をご提供いたします。
保有資格
・二級建築士
・フォークリフト運転技能者
・木材加工用機械作業主任者
・第二種電気工事士
