建売住宅とは？メリットやデメリット、向いている人いない人を解説│気になる耐震性など性能面の違いも紹介

戸建てのマイホームをお考えの方の中には、建売住宅と注文住宅とで迷われる方も少なくありません。

今回のコラムでは建売住宅に注目し、建売住宅のメリットやデメリット、向いている人いない人、建売住宅で心配されがちな耐震性などの性能についても解説します。

戸建てのマイホームをお考えの方やこれから建売住宅の購入を検討されている方はもちろん、建売住宅の耐震性や地震対策に不安のある方、建売住宅を販売されており地震対策を更に高めたいとお考えの業者様もぜひご一読下さい。

 

建売住宅：土地と新築建物のセット販売

「建売住宅」とは土地と建物がセットで販売されている新築住宅のことです。

基本的に建売住宅では建物は既に建てられた状態で販売されますが、建築中や建築前から販売されるケースもあります。

建売住宅の中でも住宅用に整地された土地をいくつかに分割し、その区画に建てて販売される住宅のことを「分譲住宅」といいます。

建売住宅の多くは分譲地に建てられることもあり、建売住宅と分譲住宅はほぼ同じ意味で用いられていることが現状です。

なお、似ている他のキーワードとの違いは以下のとおりです。

• 売建住宅：土地購入後に建物を建てる（建築条件付き土地）
• 注文住宅：土地と建物を別々の会社で購入、建築する

建売住宅、7つのメリット

建売住宅は価格がお手頃な点がメリットとして強調されます。

しかし、それ以外にもメリットがありますのでご紹介します。

• 価格が手頃で費用対効果が高い
• 完成した状態を見てから購入できる
• デザイン性に優れた建売住宅も登場
• 土地代金の準備やつなぎ融資などが必要ない
• 入居までの期間が短くなる
• 打ち合わせの手間が少なく、購入手続きがスムーズ
• 人気のエリアや利便性の高い土地を購入できる

価格が手頃で費用対効果が高い

建売住宅のメリットとして挙げられるのは、コストパフォーマンスに優れている点です。

会社や建売住宅のグレードにも違いがありますが、一般的な建売住宅は注文住宅と比較して、以下の理由で価格が控えめなケースがほとんどです。

• 基本プランを元に建材や設備を仕入れ、単価を抑えている
• 既定の企画の利用で設計、申請費用が安い
• 土地や建物をコンパクトに区切り無駄なく区画割、建築している
• 打ち合わせ回数を減らすことで人件費を抑えられる
• 土地と建物がセットで、仲介手数料が余分にかからない

完成した状態を見てから購入できる

建売住宅は、土地に建物が建てられた状態（完成状態）で販売されます。

このため、完成した状態の住宅を内覧してから購入するか検討できるのです。

注文住宅の場合、時間や手間をかけて設備や仕様を決めたにもかかわらず、完成後に「思っていたイメージと違う」と感じるケースがあります。

あらかじめ内覧できれば外観や内装もしっかり確認できますので、イメージと異なるというリスクを抑えられます。

また、建物だけでなく住宅周辺の雰囲気も実際に目で見て感じることが出来る点も、完成した状態を見学できる建売住宅のメリットのひとつです。

デザイン性に優れた建売住宅も登場

建売住宅と聞くと、同じようなデザインの住宅がいくつも並んでいる様子を想像する方もいらっしゃいます。

確かにそのような形態の建売住宅もありますが、最近の建売住宅はデザイン性も優れています。

• ルーフバルコニー
• 小屋裏空間（ロフト）
• アクセントになる外壁材
• 木目のルーバー

こうした仕様が標準的に取り付けられているケースもありますので、様々な建売住宅を見学して理想のデザインを探してみましょう。

土地代金の準備やつなぎ融資などが必要ない

建売住宅、注文住宅、マンションなどに関わらず、マイホームの購入には大抵の方が住宅ローンを利用します。

住宅ローンは、一般的に住宅が完成してから融資が実行されます。

一方で、注文住宅を建てる場合、住宅が完成するまでに着工金や上棟金などの費用が必要です。

特に土地を購入して注文住宅を建てる場合は、土地の決済を先に済ませてからの建築となりますので、土地代金の準備も必要になります。

 

このような融資の実行が行われる住宅の完成までにかかる費用は、自己資金がない場合は「つなぎ融資」を利用することが一般的です。

つなぎ融資には金利や手数料がかかりますが、建売住宅であれば土地と建物を同時期に購入できますので、費用負担を抑えられます。

入居までの期間が短くなる

建売住宅は完成済みであることから、入居までの期間が短いという点もメリットです。

完成済みの建売住宅であれば契約後の即入居も可能ですし、おおむね1ヶ月前後で入居できる場合がほとんどです。

入学や転勤のスケジュールが短く、入居を急いでいる方には大きな利点といえます。

打ち合わせの手間が少なく、購入手続きがスムーズ

はじめから完成した状態で購入できる建売住宅は、打ち合わせの回数を減らせる点もポイントです。

「仕事や家事で忙しく、家づくりに対して手間や時間をかけたくない」

このように思う方にとっては大きなメリットです。

人気のエリアや利便性の高い土地を購入できる

建売住宅は、不動産会社や大手ハウスメーカーが、需要の高い土地をまとめて仕入れた上で、分割し販売する点が特徴です。

このため、個人で土地探しをする際に見つけづらい、「人気のエリア」や「駅近など利便性の高い土地」を購入できる可能性が高まります。

区画整理や道路整備も合わせて行われますので、接する道路が広い点、きれいに分けられた区画も魅力的です。

事前に確認しておきたい「建売住宅のデメリット」

メリットの多い建て売り住宅ですが、事前に確認しておきたいデメリットもありますのでご紹介します。

• 土地の立地が制限されることになる
• 外観、内装の個性が出づらい
• 家を建てる過程を確認できない
• 間取りや設備を選べない
• 耐震性、断熱性など性能面での不安がある

中でも、購入後の暮らしに直結するデメリットは、耐震性や断熱性といった性能面での不安があることです。

既に建築済みであることから、断熱性や耐震性を変更することができず、住んでからの後悔につながることがあります。

建売住宅で気になる耐震性

近年、首都直下型地震や南海トラフ地震の予想によって、住宅の耐震性への注目が集まっています。

では、建売住宅の耐震性は問題ないのでしょうか。

建売住宅に限らず、現在建てられている住宅の耐震性を知るポイントは、耐震基準と耐震等級です。

建売住宅の耐震基準

耐震基準とは建築基準法によって定められている耐震性に関する基準で、建売住宅だけでなくすべての建物は耐震基準に基づいて建てられています。

現在の耐震基準は2000年に建築基準法が改正されたときに強化されたもので、

• 震度5強程度の中規模地震でも建物がほとんど損傷しない
• 震度6強～7に達する程度の大規模地震でも建物が倒壊しない

という基準が設けられています。

建売住宅も耐震基準に基づいて建てられているので、最低限上記の耐震性は確保されています。

＞関連コラム：新旧耐震基準と2000年基準の違いとは？｜耐震性の確認や耐震補強の方法を解説

建売住宅の耐震等級

耐震等級とは2000年より実施されている「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で設定された、建物の地震に対する耐久性の高さを示す指標のことです。

等級1は耐震基準を満たすレベル（最低限の耐震性）を示します。

耐震等級には1～3まであり、耐震等級3（等級1の1.5倍）＞耐震等級2（等級1の1.25倍）＞耐震等級1の順で耐震性が高くなっています。

＞関連コラム：耐震等級はどうやって決められているの？｜耐震性能を高めるためのポイントを解説します

 

建売住宅であっても必ず耐震基準（等級1程度）の基準は満たしていますので、大きな地震が1度襲来する程度であれば過度に不安になる必要はありません。

一方で、複数回地震が発生した場合などは倒壊や大規模損傷を受ける可能性もありますので、耐震等級3、または「制震」「免震」といった何度でも効果を発揮し続ける対策を導入することが勧められます。

建売住宅に更なる地震対策をする方法（制震・免震）とは

＞関連コラム：耐震・制震（制振）・免震の違いとは？

耐震性では特に問題がない建売住宅に、更なる地震対策を施すにはどうすればよいのでしょうか。

一般的には、次の2つの対策が利用されます。

• 制震：地震の揺れを吸収しダメージを軽減する仕組み
• 免震：地震の揺れが伝わりづらくなる設備を導入しダメージを軽減する仕組み

このうち「免震」は、一般的な広さの住宅でも300万円を超える費用を要し、リフォームでの設置が困難であることから、「制震」技術の利用が勧められます。

制震とは制震装置（制震ダンパー）を設置することで地震の揺れによるエネルギーを吸収、抑制する技術のことで、

• 建物の揺れと損傷を軽減
• 建物自体の揺れを吸収し建物の変形を低減
• 繰り返しの地震にも効果を発揮
• 免震と比較して施工効率が高く、低コストでの設置が可能

といった特徴があります。

制震は耐震が不得意とする繰り返しの揺れに対して効果を発揮するため、耐震化された住宅との相性に優れています。

＞制震ダンパー施工事例（株式会社ゼロ・コーポレーション様【大阪府枚方市】）

建売住宅に対して地震対策を施す場合、リフォームでも設置でき複数回の地震に対しても効果を発揮し続ける「制震ダンパー」の利用がおすすめです。

なお、制震ダンパーには 素材や形状の違いから、オイルダンパー、ゴムダンパー、鉄鋼ダンパーなどいくつかの種類がありますが、トキワシステムがおすすめする製品は制震ダンパー「αダンパーExⅡ」です。

• 建物の変形を約1/2に低減し、建物の損傷を大幅に軽減する高い性能
• 副資材が不要、半人工以下の簡易施工を実現する施工性の高さ
• 120年の製品保証とメンテナンスフリーの実現による耐久性の高さ
• コストパフォーマンスの高さ
• さまざまな研究機関などで実施した実証実験による信頼性
• 20,000棟以上にもおよぶ採用実績

このような点において、 数ある制震ダンパーの中でも高品質で安心感の高い制震装置です。

このように耐震工法で建てられた住宅に制震装置「αダンパーExⅡ」 を設置すると、設置前に比べて大きく地震の揺れが軽減されることがわかります。

耐震工法の住宅に「αダンパーExⅡ」を設置することで、柱の変位量が最大55％低減できることがわかります。

圧倒的な小型化により施工も容易なため、建築中や完成後を問わず建売住宅への設置も可能です。

 

建売住宅を販売される側の方にとっても、建売住宅へ制震を取り入れることでお客様へより安心な住宅を提供でき、他社様との差別化にもつながります。

まとめ│建売住宅は特徴を把握して購入しよう

建売住宅の購入を検討されている方に向けて、建売住宅のメリット、デメリットといった特徴をご紹介しました。

また、気になる方の多い「建売住宅の耐震性」や耐震性を高めるための対策も解説しました。

建売住宅であっても「耐震基準」を満たさなければ家を建てられず、一定の安全性は確保されています。

一方で、複数回発生する地震など、建売住宅の多くが採用する「耐震」の考え方には弱点もあります。

「制震・免震」といった技術の導入によって安心感を高められますので、様々な対策を複合的に検討しましょう。

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