アパートの耐震基準とは？旧耐震・新耐震の違いから確認方法、耐震性を高める対策まで解説

アパートを所有している方、または入居を検討している方の中には、「このアパートは地震に耐えられるのか」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

アパートの耐震性を判断するうえで重要になるのが、「耐震基準」と「耐震等級」 という2つの指標です。

特に注意したいのは、いつ建てられたアパートなのか（築年数）ということで、日本の耐震基準は過去に大きな改正が行われており、建築時期によって地震への備え方が異なります。

本記事では、アパートの耐震基準についてのルール、旧耐震基準と新耐震基準の違い、耐震性を確認するための具体的なチェック方法、そして耐震性を高めるために現実的に取れる対策まで、アパートオーナー目線で分かりやすく解説します。

 

アパートの耐震性を左右する「耐震基準」とは

アパートの耐震性を確認する上で最も重要な要素は「耐震基準」です。

建物の耐震性を規定する耐震基準とはどういう決まりか、はじめに解説します。

耐震基準は「最低限守るべき安全ライン」

耐震基準とは、建築基準法で定められている 「建物が最低限備えるべき耐震性能」 のことです。
アパートを含めて住宅を建てる際には、必ずこの耐震基準を満たす必要があります。

建築基準法では、建物は以下のような荷重や力に対して安全な構造であることが求められています。

• 建物自体の重さ（自重）
• 家具や人などの積載荷重
• 風圧や積雪
• 地震などの揺れや衝撃

これらを踏まえると、耐震基準とは「地震が起きた際に、建物がすぐに倒壊しないための最低条件」と言い換えることができます。

アパートも戸建ても同じ建築基準法が適用される

「アパートは戸建て住宅と異なる基準があるのでは？」と疑問に思う方もいらっしゃいますが、 「アパートであっても、戸建住宅と同様に建築基準法が適用されます。

このため、法律上では次の各住宅はいずれも、同程度の耐震基準を満たすように建てられています。

• 戸建住宅
• 賃貸アパート
• 分譲マンション　など

ここで重要なポイントは、「どの年の耐震基準で建てられたか」 という点です。

旧耐震基準と新耐震基準の違い【1981年が分かれ目】

アパートの耐震性を考えるうえで、まず押さえたいのは「どの耐震基準で建てられたか」ということです。

日本の耐震基準（建築基準法）は大地震のたびに見直されており、特に大きな転換点となったのが1981年（昭和56年）6月の改正です。

さらに2000年にも、木造住宅を中心に構造ルールが強化されています。

1981年6月以前：旧耐震基準

1981年6月以前に建築確認を受けた建物は、いわゆる旧耐震基準に該当します。

旧耐震基準は、現在と比べると「想定する地震の規模」が小さく、一般的には震度5程度の地震に対して、倒壊、崩壊しないことを目的に設計されていました。

このため、近年想定される震度6強〜7クラスの大地震が起きた場合、建物の状態や構造によっては、被害が大きくなる可能性があります。

＞関連コラム：耐震基準はいつ改正されたの？「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違いとは？

1981年6月以降：新耐震基準

1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準に該当します。
新耐震基準では、想定する地震が引き上げられました。

本基準では、震度6強〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないことを目標としています。

ポイントは、建物が無傷であることよりも、まずは人命を守る（倒壊させない）という考え方が強まった点です。

アパート経営での観点では、入居者の安全に直結するため、築年数による基準の違いは必ず確認しておきたいところです。

「震度5」→「震度6・7」へ、考え方の違い

旧耐震と新耐震の違いは、ひとことで言えば「想定する地震のレベルが変わった」ことです。

• 旧耐震：中規模の地震（目安：震度5程度）を中心に考える
• 新耐震：大地震（目安：震度6強〜7）を前提に、倒壊を防ぐ

こうした差は、実際の被害想定にも影響します。

同じ「アパート」でも、築年数（＝どの基準で設計されたか）によって、耐震性は大幅に変わるのです。

2000年以降：現行の耐震基準

さらに2000年（平成12年）にも耐震基準の強化があり、特に木造を中心に、建物の建て方が厳格化されました。

代表的な変更点は次のようなポイントです。

• 接合部（金物）の強化：柱、梁などのつなぎ目を金物で確実に固定する
• 耐力壁の配置バランス：壁の量だけでなく、バランスよい配置を規定する
• 床、屋根の水平剛性など、建物全体で揺れに抵抗する考え方の明確化

つまり、2000年以降は「基準を満たす」だけでなく、施工のルールがより実務レベルで明確になったということです。

築年数を確認するときは、1981年の区切りだけでなく、2000年以降かどうかも判断材料になります。

耐震基準を満たしていない（旧耐震）アパートが抱えるリスク

旧耐震に該当するアパートは、必ずしも「危険」とは限りませんが、一般的に新耐震や現行基準と比べると注意が必要ではあります。

アパート経営の観点では、次のようなリスクを意識しましょう。

• 大地震時の損傷、倒壊リスクが相対的に高い
• 入居者の不安が空室、家賃下落につながりやすい（「旧耐震」が敬遠されることがある）
• 融資、保険、売却時の評価に影響する可能性がある
• 修繕、改修の優先度が上がり、長期の修繕計画や資金繰りに影響しやすい

旧耐震かどうかが分かったら、次の段階としては「本当に補強が必要な状態か」を見極めることが大切です。

具体的には、建築確認日を書類（建築確認済証など）で確認し、必要に応じて耐震診断を検討しましょう。

＞関連コラム：耐震基準はいつ改正されたの？「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違いとは？

アパートの耐震性を確認できる2つの基準

アパートの耐震性を確認する場合、参考になるのは以下の2つの基準です。

• 耐震基準（建築基準法）
• 耐震等級（品確法）

（1）耐震基準（建築基準法）

耐震基準は、建築基準法で定められた最低限クリアするべき耐震性能です。

アパートを含むすべての建築物は、建築時点でこの耐震基準を満たす必要があります。

ご説明したように、耐震基準は以下のとおり段階的に強化されてきました。

• 1981年6月以前：旧耐震基準
• 1981年6月以降：新耐震基準
• 2000年以降：現行の耐震基準

このため、建築確認を受けた時期（築年数）を確認することが、アパートの耐震性を把握する第一歩になります。

（2）耐震等級（品確法）

耐震基準と同様に、確認する必要があるのは耐震等級です。

耐震等級は住宅の品質確保の促進等に関する法律で定められていて、以下のとおり住宅の耐震性を3つの段階に分けるものです。

• 耐震等級1：建築基準法と同レベルの耐震性（震度6強～7クラスの地震で倒壊、崩壊しない）
• 耐震等級2：耐震等級1の1.25倍の耐震性
• 耐震等級3：耐震等級1の1.5倍の耐震性

このように3段階の等級で耐震性への評価が変わりますので、耐震等級の有無を確認することでアパートの耐震性の目安を確認できます。

＞関連コラム：【耐震等級とは？】耐震等級を高くすることで得られるメリット・デメリット

構造別に見る、アパートの耐震性の違い

アパートの耐震性は、耐震基準（築年数）や耐震等級だけでなく、建物の構造によっても特徴が異なります。

それぞれどういった特徴があるのか、主な違いは以下のとおりです。

構造	主なメリット	注意点
木造	建物が軽く揺れの負担が小さい 耐震補強、制震対策がしやすい 建築コストを抑えやすい	旧耐震に該当するケースが多い 経年劣化の影響を受けやすい
鉄骨造（S造）	柱、梁の強度が高く一定の耐震性を確保しやすい 比較的大きな空間を確保できる	古い建物は設計基準が不十分な場合がある 構造材の腐食、劣化に注意が必要
鉄筋コンクリート造（RC造）	構造体が強固で耐震性、耐久性が高い 適切な設計で倒壊リスクが低い	建物が重く地盤の影響を受けやすい 施工不良や中性化による性能低下を受ける 旧耐震のRC造も存在する

※あくまで一般的な傾向であり、築年数や設計、施工品質、劣化状況によって特徴は変わります。

アパートの耐震性を確認するための方法

ご紹介した「耐震性」を確認するための方法を紹介します。

主には3つの方法で、ご自宅の耐震性を確認できます。

建築確認を申請した日を確認する

1つ目は、建築確認を申請した日を確認することです。

建築確認を申請した日は、家に関連する書類のひとつ「建築確認済証」に記載されていて、どの時期の建築基準法に基づいて家を建てているのか確認できます。
旧耐震基準、新耐震基準、現行耐震基準、どの基準が適用されているのかが分かれば、耐震性の目安をつけられます。

一般的には、現行耐震基準か新耐震基準であれば、建物が倒壊する確率は低いとされます。
旧耐震基準に該当する場合は、大きな地震に遭遇したとき、倒壊・崩壊する危険性が高いですので、早急なリフォーム、または建て替えが求められます。

＞関連コラム：新旧耐震基準と2000年基準の違いとは？｜耐震性の確認や耐震補強の方法を解説

住宅性能評価書の有無と内容を確認する

2つ目の確認方法は、住宅性能評価書の有無を確認した上で、耐震等級1から3、いずれに属するのか確認することです。

住宅性能評価書は、対象とする住宅の性能を一定の基準で評価するもので、耐震性についての評価基準も備えられています。
評価書があり、耐震等級2、または3の取得を確認できれば、一般的な住宅より耐震性が高いことが分かります。

＞関連コラム：耐震等級はどうやって決められているの？｜耐震性能を高めるためのポイントを解説します

耐震診断を受ける

3つ目の方法は、耐震診断を受けることです。
耐震診断とは、建物の耐震性を評価する方法で、間取りや現在の柱や梁の状態から、耐震性の有無やリフォームする場合のメニュー提示といったサービスを受けられます。

建築確認日や住宅性能評価書の有無が分からない場合でも、建築やリフォームの専門家から見てもらえますので、アパートの耐震性が気になる方は診断を受けてみましょう。

＞関連コラム：is値って？｜耐震診断の必要性と評価の基準を知っておこう｜なぜ耐震診断？

アパートの耐震性を高める4つの方法

アパートの耐震性を確かめられたところで、続いては耐震性を高めることを検討しましょう。

耐震性への配慮は、入居を希望する方からの評価にもつながりますので、入居率アップや家賃の下落防止など、アパート経営上もプラスの効果を発揮します。

現行の耐震基準に適合するよう耐震リフォームする

旧耐震基準、または新耐震基準に基づいてアパートを建てている場合は、現行の耐震基準に適合するよう耐震リフォームすることをおすすめします。

たとえば、以下のような工事が考えられます。

• 耐力壁（地震に耐える役割を持つ壁）や柱の本数を増やす
• 耐震性が不足している基礎を補強する
• 基礎と建物を緊結する金具を設置する
• 軽量な屋根に更新して荷重を減らす

耐震等級を高めるように耐震リフォームする

アパートが現行の耐震基準に従って建てられている場合は、耐震等級2、または耐震等級3になるよう仕様を高めることも効果的です。

実施する工事の種類としては、耐震基準に適合するよう施すリフォームと変わりません。
より高い耐震性になるように計算した上でリフォームをします。

制震技術を導入して対策する

耐震性を高めるためには、制震技術を導入することも効果的です。

制震技術とは、地震の揺れを吸収する制震ダンパーを柱や梁のあいだに設置して、地震が発生した際の建物に対する揺れを小さくするものです。

耐震のみでは、余震のように何度も発生する地震で建物のひずみが大きくなり耐震性が減少しますが、制震技術は複数回発生する揺れに対して減衰効果を発揮しますので、より安心感が高まります。

また、壁の一部をカットして施工することもできますので、リフォームの費用が安価になる点もメリットといえます。

＞関連コラム：制震とは？耐震・免震との違い、制震装置の種類も解説

既存のアパートを取り壊して建て替える

アパートの築年数が古すぎる場合は既存のアパートを取り壊して建て替えることも選択肢に入ります。

建て替えの場合は、最低限、現行の建築基準に基づいて設計、施工できますし、耐震等級2・3に強化することも、制震技術を取り入れることもできます。

まとめ│アパートの耐震対策は耐震性の確認から

＞制震ダンパー施工事例（株式会社ニットーホーム様・T様邸【栃木県】）

アパートの耐震性を確認する上で重要な、耐震基準や耐震等級を確かめる方法、高める方法について解説しました。

地震が発生した場合、アパートを所有していると入居者の安否や建物の状態が気になりますが、最新の耐震基準や高い耐震等級を取得していれば安心できます。

地震のニュースを見るたびに所有するアパートのことが気になる方は、紹介した方法を利用して耐震性を高めてみましょう。

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