耐震リフォームとは？工事内容、必要な家の特徴を解説│費用相場、補助金の情報も紹介

「耐震リフォーム」を施せば、家族の命と財産を守るために住まいの耐震性を高めることが可能です。

南海トラフ地震や首都直下地震など、大規模な災害への懸念が高まっている昨今「今の家は大丈夫だろうか」「大きな揺れが来たら倒壊してしまうのではないか」と不安を感じてしまいます。

こうした不安に効果的な耐震リフォームの基礎知識から、工事が必要な家の特徴、具体的な工事内容、そして気になる費用相場や補助金制度まで、網羅的に解説します。

 

耐震リフォームとは

耐震リフォームとは、既存の住宅に対して補強工事を行い、地震の揺れに耐えられる強度を付与する改修のことです。

地震大国である日本では、建築基準法が数回改正されており、古い基準で建てられた家は、現在想定される巨大地震の揺れに耐えられないリスクがあります。

そのため、現在の基準（新耐震基準など）に合わせて耐震性能を引き上げることが、耐震リフォームの主な目的です。

なお、地震対策には「耐震」以外にも「制震」「免震」という方法があり、それぞれ役割が異なりますので、リフォームを検討する際は、この違いを理解することが重要です。

構法	特徴	メリット	デメリット
耐震	建物を「固く」して揺れに耐える	コストが比較的安価で、導入しやすい	揺れが直接建物に伝わるため、家具の転倒や構造部の損傷のリスクがある
制震	揺れを「吸収」して抑える	繰り返す余震に強く、建物の損傷を軽減する 後付けでの施工が容易（製品による）	耐震工法に加えて実施する場合費用が比較的高くなる
免震	揺れを「切り離して」伝えない	揺れを大幅に減らし、家具の転倒も防ぐ	非常に高額（数百万〜）で工事が大掛かりになる 後付けでの施工は困難

※一般的な戸建て住宅のリフォームでは、「耐震」をベースにしつつ、必要に応じて「制震」を組み合わせることが現実的かつ効果的な選択肢となります。

「耐震診断」で現状を確認する

「我が家に耐震リフォームは必要なのか」と迷ったら、まずは専門家による「耐震診断」を受けましょう。

耐震診断とは、建物の壁の量や配置、劣化状況、地盤などを詳細に調査し、「現在の耐震性がどのレベルにあるか（評点）」を数値化するものです。

• 評点1.5以上： 倒壊しない
• 評点1.0以上～1.5未満： 一応倒壊しない
• 評点0.7以上～1.0未満： 倒壊する可能性がある
• 評点0.7未満： 倒壊する可能性が高い

参考：東京都　耐震診断

診断結果に基づき、「どこをどのように補強すれば、評点1.0以上（新耐震基準相当）になるか」という補強計画を立てていきます。

耐震診断は、建築士や耐震診断士などの資格を持つ専門家が行い、費用相場は木造住宅の場合、約10万円～程度が一般的です。

＞関連コラム：耐震診断の費用はどれくらい？実施するメリットや流れ、診断結果を受けて「するべきこととは？」

※自治体によっては、耐震診断の費用を全額、または一部補助する制度があります。無料の簡易診断を実施している自治体も多いため、まずはお住まいの役所へ相談することをお勧めします。

診断の流れ

• 予備調査： 図面の確認や問診
• 現地調査： 床下、屋根裏の確認、壁の配置確認、劣化度のチェック
• 計算・評価： データを基に耐震性能を計算
• 報告書作成： 診断結果と必要な補強案の提示

耐震リフォームが必要な家の特徴5選

気になるのは、どのような家が地震に弱く耐震リフォームが必要なのか、ということです。

耐震診断を受ける前に、ご自身でもチェックできる「耐震リフォームが必要な家の特徴」を5つ紹介しますので、当てはまる場合は早めに対策することをおすすめします。

（1）1981年・2000年以前に建てられた（旧耐震基準など）

重要な指標のひとつは「築年数（建築確認日）」です。

• 1981年（昭和56年）5月以前の着工： 【旧耐震基準】（震度6〜7クラスの地震が想定されていない）
• 1981年6月〜2000年（平成12年）5月の着工： 【新耐震基準（グレーゾーン）】：「接合部の仕様」や「壁の配置バランス」に関する規定が不十分）

＞関連コラム：新旧耐震基準と2000年基準の違いとは？｜耐震性の確認や耐震補強の方法を解説

（2）建物の形が複雑、1階と2階の壁が揃っていない

建物の形状は、シンプルな「総二階（長方形や正方形）」が最も地震に強いとされています。

• L字型・コ字型の家： 揺れた際に接合部分に応力が集中やすい
• オーバーハング（2階が1階より出っ張っている）： 出っ張り周辺に応力が集中しやすい　など

＞関連コラム：地震に強い家の形、特徴とは？構造・間取り・地盤まで徹底解説【耐震・制震・免震の違いも紹介】

（3）大きな吹き抜けや広いリビングがある

開放的な間取りは魅力的ですが、耐震性の観点からは注意が必要です。

• 大空間のリビング： 屋根や2階を支える柱や梁、耐力壁が不足するケースがある
• 大きな吹き抜け： 「水平構面（床）」がないため、地震の力が分散されず、建物が歪みやすくなります。
• 南側に窓が多い：壁（耐力壁）が少なくなり、壁の配置バランスが悪くなり、ねじれ倒壊の原因となります。

＞関連コラム：「吹き抜けがあると地震で倒壊する？」疑問に回答│吹き抜けでも耐震性を高める方法も紹介

（4）基礎や壁にひび割れ等の劣化がある

新築時は問題がなくても、経年劣化によってひび割れなどが入ると強度は低下します。

• 基礎のひび割れ（クラック）： 幅0.5mm以上の深いひび割れや、鉄筋の錆汁が出ている場合は要注意
• 外壁のひび割れ： 雨水が侵入し、内部の柱や土台を腐らせている可能性がある
• シロアリ被害： 床がブカブカする、羽アリを見たなどの場合、土台が食害を受けている可能性がある

（5）その他（重い屋根、無理な増改築、軟弱地盤など）

そのほかにも、以下のような特徴に当てはまるお住まいは、耐震リフォームを検討することをおすすめします。

• 重い屋根： 日本瓦（土葺き）などの重い屋根は、建物の重心が高くなり、地震時の揺れ幅が大きくなる
• 増改築の繰り返し： 適切な補強をせずに増築を繰り返した家は、建物としての一体性がなく、接合部から崩壊するリスクがある
• 軟弱地盤： 埋立地や盛り土など地盤が弱い場所では、揺れが増幅されやすく、液状化のリスクも伴う

＞関連コラム：『軟弱地盤とは？』定義・マップでの確認方法を紹介│対策・改良工法も解説

耐震リフォームの具体的な工事方法

耐震診断の結果、評点が不足している（耐震性が低い）と判断された場合、以下のような補強工事を組み合わせて実施します。

工事項目	具体的な内容	期待できる効果・重要性
壁の補強・増設	既存の壁に「筋交い」を入れる、または「構造用合板」を張って「耐力壁」を増やす	建物の「ねじれ」を防ぎ、横揺れに対する抵抗力を向上させる
基礎の補修・補強	ひび割れへの樹脂注入、無筋基礎への鉄筋コンクリート巻き込み、炭素繊維シートによる補強	建物を支える基礎を固め、不同沈下や基礎の破断による倒壊を防ぐ
屋根の軽量化	重い日本瓦などを、スレートやガルバリウム鋼板などの軽い建材へ葺き替える	建物の重心を下げて揺れ幅を小さくする
接合部の金物固定	柱と梁、土台と柱の連結部に「ホールダウン金物」などの耐震金物を取り付ける	地震の衝撃で柱が土台から引き抜かれることを防ぐ

＞関連コラム：耐震補強ってどのような対策なの？｜制震ダンパーをプラスして効果をアップさせよう

「耐震」だけでは足りない？地震対策のトレンド

これまでの地震対策は「柱や壁によって固める（耐震）」が主流でした。

しかし、近年の巨大地震の教訓から、「耐震だけでは不十分かもしれない」という事実が明らかになっています。

基準を満たしていても倒壊「繰り返す揺れ」のリスク

2016年の熊本地震では、最高等級である「耐震等級3」の住宅が倒壊したケースはゼロでした。

一方で新耐震基準（等級1相当）を満たしていたにもかかわらず倒壊した住宅がありましたが、この原因のひとつは「繰り返す揺れ」です。

本震の前後に震度6〜7クラスの余震が到来することで、最初は耐えたお住まいも徐々にダメージを受け、2回目、3回目の揺れで倒壊するケースがあります。

つまり、「1回の揺れに耐える強さ（耐震）」に加えて、「繰り返しの揺れによるダメージを軽減する機能（制震）」が求められているということです。

耐震+制震で安心をプラスする「αダンパーExⅡ」

そこで今、多くのお施主様や工務店に選ばれているのが、耐震リフォームに「制震ダンパー」をプラスする方法です。

株式会社トキワシステムが提供する「αダンパーExⅡ」は、特殊なオイルを用いた自動車のサスペンションのような装置です。
壁の中に設置することで地震のエネルギーを吸収し、建物の変形を最大55%低減させることができます。

• リフォーム対応：小型で大掛かりな解体をせずに設置可能
• メンテナンスフリー： 120年の耐久試験をクリア、設置後は半永久的に効果を発揮
• コストパフォーマンス： 免震装置と比べて低コスト、耐震補強工事の費用にプラスでワンランク上の安心

耐震リフォームの費用相場

耐震リフォームの費用は、現在の建物の状況や、補強する耐震性のレベルによって変わります。

全体的な補強工事の費用（約100万～200万円）

一般的に、木造住宅（延床面積30〜40坪程度）で、評点0.7未満の住宅を1.0以上（安全）にする場合、150万円前後が中心的な価格帯です。

ただし、壁や床を一度剥がしてから補強し、復旧（クロス貼り替えなど）する工程が含まれる場合は総費用が高くなりがちです。

＞関連コラム：リノベーションで耐震補強、費用はいくら？相場や内訳、補助金、施工事例まで解説

築年数による費用の違い（新耐震、旧耐震など）

旧耐震基準（1981年以前）： 150万〜300万円

基礎から全面的に見直す必要があるケースが多く、高額になりがちです。

新耐震基準（1981年〜2000年）： 50万〜150万円

接合部の金物補強や、壁のバランス調整がメインになることが多く、比較的安価に収まる傾向があります。

部分的な補強工事の費用（屋根、壁、基礎）

フルリフォームではなく、部分的に耐震補強工事を行う場合の費用の目安もお伝えします。

工事箇所	工事内容	費用相場（目安）
屋根	重い瓦から軽量金属屋根への葺き替え	100万〜200万円
壁	外壁を剥がさず行う補強など（1箇所あたり）	10万〜30万円
基礎	ひび割れ補修（アラミド繊維等）	1箇所数万円〜
金物	接合部の金物取り付け（1箇所あたり）	2万〜5万円
制震	制震ダンパーの設置（1棟分）	50万〜100万円程度

なお、いずれの費用についてもあくまで目安で、お住まいの現状や求める耐震性の程度によって費用は大きく変わります。

具体的には耐震リフォームを手掛けるハウスメーカーや工務店に見積もりを取ることをおすすめします。

耐震リフォームで使える補助金・減税制度

国や自治体は耐震化を推進していて、費用負担を軽減するための手厚い支援制度を用意しています。

どういった制度があるのか、代表的なものをお伝えします。

＞関連コラム：【2025】耐震リフォーム・改修の補助金を解説│国のほか県や市町村など自治体の補助金も紹介

国や自治体の補助金制度

多くの自治体で、耐震診断や改修に対して以下のような補助金制度を設けています。

• 耐震診断補助： 専門家による診断費用を助成。自治体により全額または一定額（例：最大20万円　など）を補助。
• 耐震設計・改修補助： 工事費用の一定割合を補助（例：補助率4/5、上限100万円〜150万円　など）。

※「昭和56年5月以前に着工された木造住宅（旧耐震基準）」を対象とするケースが一般的ですが、自治体によってはそれ以降の建物も対象となる場合があります。

所得税の控除・固定資産税の減額

要件を満たす耐震リフォームを行うと、以下の税制優遇が受けられます。

• 所得税の特別控除（住宅耐震改修特別控除）：耐震工事の標準的な費用の10%相当額が、その年の所得税から控除されます（上限あり）。
• 固定資産税の減額措置：工事完了翌年の家屋にかかる固定資産税が、1年間（またはそれ以上）1/2に減額されます。

これらを組み合わせることで、実質的な負担額を数十万円単位で減らすことが可能です。

まとめ│耐震リフォームで家族の命と財産を守る

＞制震ダンパー施工事例（株式会社六花舎設計様・F様邸）

耐震リフォームは、いつ起こるかわからない巨大地震から、あなたの大切な家族を守るための「投資」です。

• まずは耐震診断で自宅の弱点を確認する
• 壁・基礎・屋根の補強で強度を高める（耐震）
• 安全性を高めるために、揺れを吸収する装置を取り入れる（制震）
• 補助金や減税制度を賢く利用して費用を抑える

こうした対策を取ることにより、地震による被害を減らすことは可能です。

何も起きていない「平時」の今こそ、対策を始めるベストタイミングといえるでしょう。

大切なあなたの家族を守りたい　―KEEP YOUR SMILE―

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私たちは制震ダンパー「αダンパーExⅡ」で、あなたの大切な家族を守るために貢献いたします。

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